Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah yang Penting untuk Diketahui

Anda hendak membeli rumah idaman tapi justru bingung dengan istilah seperti PPJB, PJB hingga AJB? Sebagai masyarakat awam jenis surat perjanjian jual beli rumah bisa jadi hal yang rumit dan mengintimidasi. Padahal mereka berisi hal-hal yang sangat penting yang harus Anda ketahui sebagai pemilik rumah. Jangan sepelekan hal ini sebab bisa menimbulkan akibat yang fatal.

Mengapa? Karena, setiap jenis surat perjanjian jual beli rumah menjelaskan hak dan kewajiban, baik untuk konsumen maupun pengembang (penjual). Jika Anda tidak memahaminya, Anda bisa jadi dirugikan sebagai konsumen. Untuk memberikan panduan bagi Anda yang awam, artikel kali ini akan membahas jenis surat perjanjian jual beli rumah tersebut beserta hal-hal penting lainnya yang wajib diketahui dalam poin-poin berikut ini:

1. Mengenal Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah
2. Hal Penting yang Perlu Diperhatikan dalam Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah
   1. Identitas Kedua Belah Pihak
   2. Detail Objek yang Diperjanjikan
   3. Harga dan Cara Pembayaran
   4. Informasi Jaminan Kepemilikan
   5. Pasal dalam Surat Perjanjian dan Masa Berlakunya
3. Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah
   1. Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB)
   2. Pengikatan Jual Beli (PJB)
   3. Akta Jual Beli (AJB)
4. Fungsi dan Kegunaan Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah
5. Contoh Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah

Sebelum membahas jenis surat perjanjian jual beli rumah, Anda perlu tahu apa sebenarnya isi surat-surat ini.

1. Mengenal Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah

Berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1457 dinyatakan bahwa “Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu benda dan pihak lain membayar harga yang telah dijanjikan”. Artinya transaksi jual beli adalah suatu perjanjian yang harus dijamin secara tertulis. Untuk itu dibuatlah jenis surat perjanjian jual beli rumah yang mengikat kedua pihak. Surat ini lantas menjadi bukti transaksi sekaligus memastikan kedua pihak melaksanakan kewajibannya masing-masing.

2. Hal Penting yang Perlu Diperhatikan dalam Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah

Jenis surat perjanjian jual beli rumah berisi pasal-pasal yang sangat penting. Salah satunya tentang jaminan kepemilikan. Tanah atau rumah yang tidak jelas kepemilikannya bisa jadi risiko. Lebih baik lagi, jika sebelum membeli rumah Anda langsung mencari yang sudah pasti menyertakan Sertifikat Hak Milik (SHM). Seperti listing berikut ini bagi Anda yang mencari rumah dengan SHM di BSD, Tangerang Selatan.

Lebih lanjut, ini hal penting lainnya yang harus ada dalam jenis surat perjanjian jual beli rumah.

a. Identitas Kedua Belah Pihak

Hal pertama yang penting dicantumkan dalam jenis surat perjanjian jual beli rumah adalah nama dan identitas serta pemberian label pihak pertama dan pihak kedua. Pihak pertama biasanya ditujukan untuk orang yang memiliki rumah atau penjual. Pihak kedua untuk orang yang hendak membelinya.

b. Detail Objek yang Diperjanjikan

Jenis surat perjanjian jual beli rumah harus menunjukkan identifikasi rumah yang menjadi objek. Isinya berupa nomor sertifikat, alamat lengkap, gambar atau nomor gambar situasi rumah, luas tanah, dan luas bangunan yang berdiri di atasnya. Hal ini diperjelas dalam jenis surat perjanjian jual beli rumah untuk menandai properti yang hendak diperjualbelikan.

c. Harga dan Cara Pembayaran

Jenis surat perjanjian jual beli rumah juga harus mencakup tiga hal, yakni harga tanah yang dijual, harga bangunan rumah, dan akumulasi harga keduanya. Berikutnya juga perlu dijelaskan cara pembayaran, baik secara tunai, dicicil, atau KPR dengan mencantumkan tanggal pembayaran terakhir untuk pelunasannya.

d. Informasi Jaminan Kepemilikan

Jangan sampai ketinggalan untuk mencantumkan jaminan kepemilikan dalam jenis surat perjanjian jual beli rumah. Klausul harus menyebutkan bahwa tanah yang dijual bukan tanah sengketa, tanah waris atau jaminan utang. Untuk mengukuhkan hal tersebut diperlukan sekurangnya dua saksi yang dapat menjamin keasliannya.

e. Pasal dalam Surat Perjanjian dan Masa Berlakunya

Tidak kalah penting cantumkan juga masa berlaku perjanjian dan ketentuan lain untuk hal-hal tak terduga. Misalnya saat pihak pertama meninggal dunia, jenis surat perjanjian jual beli rumah dapat tetap berlangsung dan diwakili oleh pewaris sah. Selain itu, cantumkan juga beberapa ketentuan lain terkait hal seperti:

• Uang tanda jadi untuk mengesahkan status dimulainya proses jual beli.
• Serah terima dan status kepemilikan, seperti kapan akan dilakukan penyerahan rumah beserta sertifikat dan kunci.
• Proses balik nama kepemilikan juga kewajiban pembayaran biaya balik nama yang akan ditanggung kedua pihak.
• Pajak, iuran, dan pungutan yang akan mulai ditanggung pihak pembeli setelah penandatanganan.
• Hal-hal lain misalnya cara menyelesaikan sengketa atau sanksi pelanggaran perjanjian.

3. Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah

Lantas, seperti apa jenis surat perjanjian jual beli rumah itu sendiri? Apa saja isi dan fungsi dari masing-masing surat tersebut? Berikut ini adalah tiga jenis surat perjanjian jual beli rumah yang paling sering ditemui. Yuk simak dan pelajari dengan cermat jenis surat perjanjian jual beli rumah ini sebelum menandatanganinya, demi meminimalkan risiko sengketa di kemudian hari.

a. Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB)

Jenis surat perjanjian jual beli rumah pertama adalah PPJB. Tujuan adanya PPJB ini sebagai pengikat sementara, selagi membuat AJB resmi di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Singkatnya, PPJB adalah kesepakatan penjual untuk mengikatkan diri menjual kepada pembeli disertai pemberian tanda jadi atau “uang muka” berdasarkan kesepakatan.

Biasanya, jenis surat perjanjian jual beli rumah ini dibuat saat pembayaran belum lunas. Isinya antara lain harga, waktu pelunasan, dan ketentuan dibuatnya AJB. Poin-poin penting pada PPJB ini meliputi objek pengikatan jual beli, kewajiban dan jaminan penjual, kewajiban bagi pembeli, dan isi perjanjian pengikatan jual beli sesuai keputusan pemerintah.

b. Pengikatan Jual Beli (PJB)

Jenis surat perjanjian jual beli rumah kedua adalah Pengikatan Jual Beli (PJB). Perjanjian ini menjelaskan kesepakatan penjual untuk menjual properti miliknya kepada pembeli yang dibuat dengan akta notaris. Adanya PJB ini sebenarnya membantu konsumen apabila hendak menjual propertinya dengan alasan tertentu, misalnya belum lunasnya pembayaran properti.

Jenis surat perjanjian jual beli rumah PJB ada dua macam yaitu PJB lunas dan PJB tidak lunas. PJB lunas menjelaskan transaksi atas objek jual beli yang berada di luar wilayah kerja notaris atau PPAT yang bersangkutan. Sedangkan PJB tidak lunas dibuat apabila pembayaran harga jual beli belum lunas diterima oleh penjual. Pada PJB tidak lunas, hal-hal yang dicantumkan antara lain jumlah uang muka yang dibayarkan pada saat penandatangan akta PJB, cara atau termin pembayaran, kapan pelunasan, dan sanksi-sanksi yang diberikan.

c. Akta Jual Beli (AJB)

Jenis surat perjanjian jual beli rumah terakhir adalah Akta Jual Beli (AJB). Jenis surat perjanjian jual beli rumah AJB merupakan akta otentik yang dibuat dan dikeluarkan oleh PPAT. Tujuannya, sebagai peralihan hak atas tanah dan bangunan. Aturan pembuatan AJB ini bersifat baku, karena mengacu pada Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 8 Tahun 2012 tentang Pendaftaran Tanah.

Salah satu syarat AJB ini bisa dibuat, apabila seluruh pajak yang timbul akibat jual beli sudah dibayarkan seluruhnya oleh pihak yang berkewajiban. Setelah AJB diterima, Anda bisa melakukan proses “balik nama” dengan mengajukan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan setempat. Setelah proses “balik nama” ini selesai, hak atas tanah dan bangunan sudah berpindah dari penjual kepada pembeli.

4. Fungsi dan Kegunaan Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah

Setelah mengetahui jenis surat perjanjian jual beli rumah, lantas bagaimana dengan kegunaannya sendiri? Secara garis besar surat perjanjian menjadi bukti transaksi dan pengikatan kedua pihak. Secara detail, berikut ini fungsi jenis surat perjanjian jual beli rumah:

• Sebagai tanda jadi terjadinya transaksi jual beli tanah atau rumah.
• Menjabarkan dengan jelashak dan tanggung jawab masing-masing pihak yang terlibat.
• Mencegah terjadinya perselisihan antara kedua belah pihak.
• Saat terjadi sengketa, jenis surat perjanjian jual beli rumah menjadi rujukan utama dalam menyelesaikan perselisihan serta dapat menjadi bukti yang sah dalam gugatan hukum perdata.
• Mengatur sanksi pelanggaran terhadap pasal-pasalnya.
• Menciptakan keamanan dan rasa tenang bagi penjual dan pembeli.

5. Contoh Jenis Surat Perjanjian Jual Beli Rumah

Mungkin isi jenis surat perjanjian jual beli rumah ini akan membingungkan masyarakat awam. Tapi, tidak perlu khawatir, berikut ini adalah contoh surat perjanjian jual beli rumah yang bisa dijadikan panduan untuk membuat surat sendiri.